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萬達凱德華潤三家商業地產的本質區別

發布時間:2013-05-06來源:中國房地產網佚名字號:
 

    萬達本質是做房地產的,凱德本質是做基金投資的,華潤本質是做商業的。

  萬達本質是做房地產的——萬達能迅速發展壯大,核心是商用房產的銷售與快速回款,而不是靠購物中心。萬達的購物中心,你不會發現任何驚喜,無論是設計、規劃、營運。因為要符合快速發展克隆,口訣是“模塊”,意即“不能變”。

  萬達給到購物中心的任務,基本是保證安全,保證出租率,不要出亂子。因為購物中心積累到一定的面積,可拿去上市,賺數十倍PE,那時購物中心才真正賺錢。挺基本的任務。至于購物中心現在的價值,是作為拿地時的籌碼。這種企業,出管理人才,但未必是行業人才。

  凱德本質是做基金投資的——回報率是每個人的緊箍咒,只要能達到回報率,其它皆可犧牲(比如形象,但他們不承認)。凱德的商場都不算漂亮,檔次一般,地段一般,盈利中等。加上凱德不賣鋪,靠什么賺錢與發展?基金對回報的主要要求是穩定,回報比銀行高。

  而凱德正好在海外做了10多只基金,這些錢夠他們在中國開發很多商場,然后給予基金投資人穩定的回報。最重要是,凱德還是上市公司。由于有實在的回報率壓力,經理人總要削尖腦袋在商場里找,哪里還能挖一些出租面積產生租金。而基金投資人還很看重未來潛力,所以商場人流量是第二個鐵的指標。這種企業的經理人最接近做生意的狀態。

  華潤本質是做商業的——總是不厭其煩地研究動線、商場都設計得美輪美奐,招商追求品牌與形象,案例是:順電、國美、蘇寧。華潤總是選擇順電,偏偏順電租金是最低的。華潤在商場的設計、規劃、品牌組合、運營上總是追求盡善盡美,并沒有把租金放在第一位。

  這也跟國企有關系,反正資金不是問題。但最后,這種堅持使華潤成了最大贏家,無論是商場名氣,還是價值。這種理念,才真正是“做商業”的,我們都知道“放水養魚”的道理,也知道保持形象比短期收入更重要,但出于現實,我們一般都做不到。但華潤能做到。這種企業的經理人出專家,知識正統而全面。

 

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 (編輯:admin) 


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